228【核心议题】(2/2)
“你要着重参考德仁，或者是巨宁市的房价，不能定得太高，毕竟咱们这里是一个县级市，还是偏远地区，不管是富人也好，还是普通民众也罢，购买力始终是有限的，当然也不能定得太低，每个行业都有它的门槛，而且我们做这些项目也是为了赚钱，可不是来做慈善的，这其中具体尺度很难把握，却也需要你们营销部门来把握，所以，这是一份看着简单，实际上很难的工作，希望你们能够尽快做一份营销策划给我。”
下午吃过饭，在鸿远房地产公司董事长办公室。
王满银和营销部负责人蔡欣怡进行了第一次交谈。
蔡欣怡是一个非常有实力的营销人才，她虽然是女人。可看起来，一点儿也不比男人差。
因为蔡欣怡过年这段时间好像并没有闲着，而是在巨宁那边把自己的营销团队已经组建了起来，哪怕现在看起来只是一个五人组。
也就是说，她是直接带着团队过来的。
王满银因为章建华的原因，对蔡欣怡保持着100%的信任。
城西那个小区开发项目一共分为两期工程。
王满银之前和李世杰以及刘家华讨论过，等一期工程完工以后。营销部这边其实就已经可以进行预售宣传了。
所以实际上蔡欣怡这边的工作非常紧，她需要尽快拿出一个营销方案。.c0m
这也是王满银一直担心的事情，早在去年腊月的时候。他就要把营销部负责人确定下来的原因就在这里。
因为正如他所说的那样，鸿远房地产公司的本质还是为了赚钱。
不管他招聘多少人，组建多少个部门，亦或者开发多少个项目。
最终如果赚不到钱，那啥也不是。
现在是二月中旬，如果正式开工的时间是原先定好的三月中旬。
那其实差不多赶在国庆节前后，城西那个小区就开发的差不多了。
正常情况下，一个小于七层的小区开发项目，在资金和人力都很充足的情况下，差不多也就需要九到十二个月的时间。
而因为王满银他们已经做好了各项前期工作，现在就等着正式开工，所以这个时间严格意义上来说是要缩短的。
他给出的要求是尽可能在半年之内竣工。
“因为我们是b县首家房地产公司，在此之前，这个小县城从来还没有一个正式的居民开发小区，所以房价定价这一块儿一定要下足功夫，不仅仅要结合其他城市的房价水平，尤其还要和b县政府相关部门经常保持沟通。”
王满银再次强调道。
中国毕竟是社会主义市场经济。
这也就要求房地产这个行业，必须要遵循市场规律。
他可不希望自己费尽力气，刚刚才开发的小区，就因为某些原因被叫停了。
“我们的初步定价是一平米700块钱，当然，一层和七层具体的定价肯定是不相同的。”
蔡欣怡回了一句。
巨宁市那边的房价现在是一平米1200块钱左右。
而据她所知，东川省的省会城市德仁现在的房价平均在2000块钱一平米左右。
所以再给b县的房价定价时，这个具体数值绝对是不能超过1000块钱的，甚至也不能超过800块钱。
要不然，就像王满银所说的那样，消费者消费不起是一方面。政府部门那一关可能也过不了。
“如果按照你所说的700块钱一平米，那么咱们最终的回报率是多少？”
王满银问了一个比较切合实际的问题。
“经过核算，如果是以700块钱一平米的价格卖出，咱们的回报率应该在百分之六十五左右。”
蔡欣怡打开她手中的一个文件夹，拿出一份报表看了一下，随后张口说道。
看得出来，她确实已经做了不少的工作，虽然是刚刚才到公司的，可在家里这段时间好像也没有闲着，哪怕是过年期间。
要不然像回报率这种比较复杂和重要的数值计算，绝对不可能很容易的得出结论。
“我觉得这个数值可以再提高，至少应该达到75%，你们营销部门也可以把这个数值认为是我给你们定的一个小目标。”
王满银笑了笑。
倒不是他太过于的贪心。
实际上房地产市场的初始发展阶段就是这样，越是落后偏远地区，投资者的回报率就越高。在有些地区，回报率甚至能达到100%以上。
在那些大城市，比如魔都等一线城市。相反的，回报率倒是很低，能有个10%就已经很不错了。
这里面主要也是和投资成本、体量大小等有着直接的关系。
简单举个例子，如果你在魔都那样的一线大城市投资开发一个小区，那光是拿下那块地皮，可能就需要一个亿甚至两个亿的代价。
更别说是施工、材料、人工，以及其他费用的支出本身也要非常高了。
在魔都那些大城市，如果一个房地产项目的总投资是七个亿的人民币，那最终能够盈利七千万，其实就已经非常不错了。
可反回来再看。
就算他们投资七个亿，最终只盈利了七千万，那也要比在b县这些偏远小县城做投资要强。
就拿王满银他们城西这个项目来举例子，总投资一千万，回报率就算给你按照100%计算，那最终所能挣到的钱也不过一千万。
这就是体量大小的差距。
而王满银之所以要求蔡欣怡他们将回报率尽可能提升到75%，那是因为他的资金大部分都是自己的，后期就算会用到银行借款，那也只是其中很少一部分，最多占据总投资资金的1/3。
用自己的钱去开发小区，这里面本身就对回报率有一定的加持。
像b县这样的小县城，他没有让回报率达到100%，甚至是80%，其实已经算是仁至义尽了。
当然，这也是因为城西那个楼盘是鸿远房地产公司第一个项目，亦是整个B县第一个小区开发项目。
就当是提前试试水了。
“回报率定到75%，这并不难，单就从我们营销部的角度出发，只要在700块钱房价的基础上，稍微再涨一点价就可以了，但现在还有一个比较重要的情况，那就是我们可能在楼盘项目还没有正式开工前，就已经遇到竞争对手了。”
蔡欣怡接下来的这句话，直接让王满银睁大了眼睛。